上海房地产市场调查

  一个小陆家嘴，抵上一个上海证券交易所的流通市值。一个上海聚集的财富已经是全国人民将近5个月的劳动成果。

　金茂大厦花园南几百米处，也就是这个浦东所有标志性建筑所在的广场南侧，环绕着已经建成或封顶的十余栋四十余层高的建筑，纯住宅。其中靠内侧的三幢大楼——盛大金磐正在销售中，售楼书上介绍，三幢楼顶部圆盘的贴面全由24K的黄金制作。房屋售价40000～60000元/平方米，户型的建筑面积在120～300多平方米之间，由此计算，一套房子的价格至少500万元，最多要1600万元。这不由不使人计算，若以1000万元为均价，10套这样的房屋价格就超过了亿元，这里400余套住房所积累的价值已经超过40亿元。40亿元在上海证券交易所是什么概念？上证跌到了1100点，沪市加权平均股价为4.89元，40亿元可以换市场上超过8亿元的流通股。8亿元的股票，算得上一个相当大的大盘股了。前一周，上证指数跌60点，深沪两市共损失了500亿市值，一个盛大金磐就顶得上5个点。1100个点位里有220个5点，也就是说，只要有200多个盛大金磐，就可以买下中国所有上市公司的流通股了。

　这个想法的确令人兴奋。盛大金磐能以如此高的价格开出，无非仰赖几个概念，一是东方明珠电视塔、国际会议中心和金茂大厦均坐落在面积仅1.7平方公里的小陆家嘴，即浦东的突出部上，而这里是全中国改革开放的标志。二是这里有无敌的绿地和江景。于是我们尽可得到这样一个换算:1.7平方公里相当于170万平方米，我们大可不必在小陆家嘴的每寸土地都盖上房子，只是奢侈地在1/10的土地上盖房，盖10层，得到的也是170万平方米的建筑面积。这个庞大的建筑群既然边缘都能卖到6万元/平方米，不妨假设均价在8万元，于是就得到了1360亿元的地产。这还只是建了10层，要是建到40层，就是5000多个亿，已经能够抵上一个上海证券交易所的流通市值了。

新译通上海房地产市场调查翻译成功案例：

国都集团发展(深圳)有限公司  大连万达集团股份有限公司

北京市华远地产股份有限公司   吉林亚泰(集团)股份有限公司

有关上海房地产市场调查的一般知识：

  以投资的角度，在上海，买房出租不划算，再考虑到寻找房客，可能断租的成本，所得甚至不如把钱存在银行。以成本的角度，同一地段的房屋，高档公寓成本虽高，却绝不可能比普通房屋价高一万元，尤其房屋的成本主要是地价，而非建筑价格。如此多不合情理的现象出现，甚至不能从供给的角度去解释，因为多年来上海房市变化平稳，供给没有大的变动。惟一的解释就只有从需求面找，是高端需求拉高了房屋的价格。 　

　高端需求主要来自国际上，在投资上海房地产的时候，他们首先参照的是国际市场的价格。热炒江景房的时候，有人拿旧金山做参照，那里，一般可以看到海景的房屋，售价基本都保持在每平方米1万美元的价格。开发商或许正是受到启发，给他们的顶级江景房定价。今年的香港住宅均价在5500～6000港币/平方英尺，折合人民币50000～60000元/平方米，而在地产价格的巅峰，住宅均价曾摸高至约10万元/平方米。SARS过后，香港楼市飙升，平均升值了60%～150%，香港房价至高点香港岛南区的山顶区，已逼近20万元/平方米。上海楼市的另一个参照是台北，均价35000元/平方米。而一些中心区域的物业约合人民币72000元/平方米。东南亚第三个可成上海未来参照的区域是新加坡，那里房屋均价在3万元/平方米。更远的参照是纽约，那里是本轮全球房地产炒作的龙头，10年间曼哈顿地产价格上升近4倍，公寓楼价格平均水平提升到1万美元/平方米。 　　如果以以上城市做比价，再考虑上海的人均国民产值4000美元，上海房价的上涨有其合理的一面。但比价上，新加坡与中国的香港、台湾地区均超上海六七倍，上海房价1万元，比价上就不合理。3年前，香港豪宅的价格还是上海的8倍，但到今年已经只是3倍，并且这个差距还在不断缩小。

　提到上海地产，专家们经常提及的是香港地区和日本地产泡沫。但上海显然与那些国家和地区的泡沫不同，日本和香港地区，都是在接近了工业化国家后发展速度放缓，而资产价格刹不住车，反而加速，引起价格与价值高度背离。上海却是在发展之中，依赖的是长三角、长江流域乃至全国的发展。理解上海的地产价格，需要的还是本地的智慧，游资越来越膨胀，四处寻找出口，先是邮票市场，再是股票市场，再是艺术品市场，再是房市，一浪浪炒高。在这样一个资金四处游走，越聚越多的市场，需求永远是增长的，只要控制好供给，这个市场就会波动着发展下去。相对着看邮市和股市，也正因控制不好供给，一蹶不振下去。